En esta guía
La respuesta corta
Puedes aplicar el 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas si se cumplen los tres requisitos a la vez. Si falla uno solo, aplicas el 21 % a toda la factura.
No puedes partir la factura poniendo la mano de obra al 10 % y los materiales al 21 %. O toda la operación va al 10 %, o toda va al 21 %.
Los tres requisitos del 10 %
Los fija el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992. Tienen que darse simultáneamente:
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| 1. Quién recibe la factura | Una persona física que usa la vivienda para su uso particular. También vale una comunidad de propietarios cuando la obra es en elementos comunes. Nunca un empresario o profesional que la afecte a su actividad. |
| 2. Antigüedad | La vivienda debe tener más de dos años desde su construcción o desde la última rehabilitación. |
| 3. Materiales | El coste de los materiales que aportas tú no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación. |
Además, la obra tiene que ser de renovación o reparación: alicatar, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, sustituir una instalación. No entran las obras de construcción de vivienda nueva, que siguen sus propias reglas.
La regla del 40 % de materiales
Es el requisito que más se falla, y el que más discusiones genera con Hacienda. El cálculo es este:
(Coste de los materiales que aportas ÷ Base imponible total) × 100
Si el resultado supera el 40 %, toda la operación va al 21 %.
Dos matices que conviene tener claros:
- El coste de los materiales es lo que te cuestan a ti, el precio de adquisición a tus proveedores. No el precio al que se los repercutes al cliente.
- Los materiales que compra y aporta el propio cliente no computan en el cálculo. Si el cliente compra los sanitarios y tú solo pones la mano de obra y pequeño material, lo tienes fácil para quedarte por debajo del 40 %.
Ejemplos con números
Ejemplo 1 — Reforma de baño, sale al 10 %
Reforma de un baño en un piso de 1998, propiedad de un particular que vive en él.
- Mano de obra: 2.400 €
- Materiales aportados por ti (azulejos, sanitarios, pequeño material): 1.400 €
- Base imponible: 3.800 €
Cálculo: 1.400 ÷ 3.800 = 36,8 %. Está por debajo del 40 %, la vivienda tiene más de dos años y el cliente es particular. Se aplica el 10 % → 380 € de IVA.
Ejemplo 2 — La misma obra, pero al 21 %
Mismo baño, pero el cliente elige sanitarios de gama alta.
- Mano de obra: 2.400 €
- Materiales aportados por ti: 2.100 €
- Base imponible: 4.500 €
Cálculo: 2.100 ÷ 4.500 = 46,7 %. Supera el 40 %. Toda la factura va al 21 % → 945 € de IVA, incluida la mano de obra.
Cuando el material sea caro y esté cerca del límite, plantéale al cliente que compre él directamente los aparatos o sanitarios. Si los aporta él, no computan en el 40 % y la obra puede quedarse al 10 %. Le sale más barato y a ti te simplifica la factura.
Ejemplo 3 — Cambio de caldera en comunidad
Sustitución de la caldera comunitaria de un edificio de viviendas:
- Mano de obra e instalación: 1.800 €
- Caldera y material: 6.200 €
- Base imponible: 8.000 €
Cálculo: 6.200 ÷ 8.000 = 77,5 %. Muy por encima del 40 %. Se aplica el 21 %. Este es el caso típico en el que el tipo reducido no llega, por mucho que el destinatario sea una comunidad de propietarios.
Casos que generan dudas
| Situación | Tipo | Por qué |
|---|---|---|
| Vivienda de particular, más de 2 años, materiales bajo el 40 % | 10 % | Se cumplen los tres requisitos. |
| Local comercial | 21 % | El tipo reducido es solo para viviendas. |
| Facturas a una aseguradora por un siniestro | 21 % | El destinatario de la factura es una empresa, no el particular. |
| Facturas a una empresa que alquila la vivienda | 21 % | El destinatario es un empresario, aunque el inmueble sea residencial. |
| Zonas comunes de una comunidad de propietarios | 10 %* | Si se cumplen antigüedad y regla del 40 %. |
| Garaje o trastero anejo a la vivienda | 10 %* | Si se transmite junto a la vivienda y cumple el resto de requisitos. |
| Vivienda con menos de 2 años | 21 % | Falla el requisito de antigüedad. |
| Obra para otra empresa constructora | ISP | Inversión del sujeto pasivo: factura sin IVA. Ver siguiente apartado. |
Inversión del sujeto pasivo
Aquí cambia el planteamiento. La inversión del sujeto pasivo (ISP) no es un tipo reducido: es un mecanismo por el que tú no repercutes IVA en la factura y es el destinatario quien lo declara e ingresa.
Se aplica en ejecuciones de obra cuando se dan estas circunstancias:
- La obra es de construcción o rehabilitación de una edificación.
- El destinatario es empresario o profesional.
- Se realiza en el marco de un contrato principal de urbanización, construcción o rehabilitación.
- También se aplica entre contratista y subcontratistas.
Eres electricista y trabajas como subcontrata para una constructora que está rehabilitando un edificio. Tu factura a esa constructora va sin IVA, con la mención «inversión del sujeto pasivo». Es ella quien lo autoliquida.
Ojo: si haces una reparación puntual para una empresa fuera de un contrato de construcción o rehabilitación, no hay ISP. Ahí facturas con IVA al 21 % normalmente. La frontera entre «reparación» y «rehabilitación» tiene matices, así que ante un proyecto grande merece la pena consultarlo.
Cómo dejarlo reflejado en la factura
Aplicar bien el tipo no basta: hay que poder demostrarlo si Hacienda pregunta. Dos buenas prácticas:
- Haz constar el artículo. Añade en la factura una mención del tipo: «Tipo reducido del 10 % aplicado conforme al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992».
- Pide una declaración al cliente. Un texto breve donde declare que la vivienda tiene más de dos años y que la destina a uso particular. Puede ir firmado en el propio presupuesto o en la orden de trabajo.
En caso de comprobación, la carga de justificar el tipo reducido recae sobre ti. Tener esa declaración firmada y el desglose de materiales guardado te ahorra el problema.
En OficioYa la orden de trabajo lleva la firma del cliente en el propio móvil, con fecha y hora. Ese documento firmado es exactamente la prueba que necesitas para respaldar el tipo aplicado, y queda guardado junto a la factura.
Errores frecuentes
- Partir la factura en dos tipos. Mano de obra al 10 % y materiales al 21 % en la misma operación no se puede.
- Calcular el 40 % sobre el precio de venta del material en vez de sobre su coste de adquisición.
- Aplicar el 10 % facturando a una aseguradora. Aunque la obra sea en casa de un particular, si la factura va a nombre de la compañía, es 21 %.
- Olvidar la antigüedad. En obra reciente o recién rehabilitada no cabe el tipo reducido.
- Repercutir IVA cuando procede ISP. Si facturas a una constructora dentro de un contrato de rehabilitación y le cargas el 21 %, la factura está mal.
Que el IVA lo calcule la app, no tú
OficioYa está pensada para autónomos de oficio: orden de trabajo, firma del cliente en el móvil y factura con el QR de Hacienda. Con el tipo de IVA que corresponde a cada trabajo.
Reservar acceso anticipadoEstamos en pre-lanzamiento · Te avisamos en cuanto la app esté lista
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una reforma?
Cuando se cumplen a la vez tres requisitos: el destinatario es una persona física que usa la vivienda para uso particular (o una comunidad de propietarios en elementos comunes), la vivienda tiene más de dos años, y el coste de los materiales que aportas no supera el 40 % de la base imponible. Si falla uno solo, se aplica el 21 %.
¿Puedo dividir la factura en mano de obra al 10 % y materiales al 21 %?
No. La regla del 40 % se aplica al conjunto de la operación. Si los materiales superan ese porcentaje, toda la factura tributa al 21 %, incluida la mano de obra. No cabe desglosar en dos tipos distintos.
¿Cómo se calcula el 40 % de materiales?
Se divide el coste de adquisición de los materiales que aportas entre la base imponible total de la operación (sin IVA). Si supera el 40 %, se aplica el 21 % a todo. Los materiales que compra y aporta el propio cliente no computan.
¿Qué IVA aplico si el cliente es una empresa?
El 21 %. El tipo reducido exige que el destinatario sea una persona física que usa la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios en elementos comunes. Si facturas a una sociedad, a un autónomo para su actividad o a una aseguradora, aplicas el 21 % aunque el inmueble sea residencial.
¿Qué es la inversión del sujeto pasivo en obras?
Es un mecanismo por el que quien emite la factura no repercute IVA, y es el destinatario quien lo autoliquida. Se aplica en ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación cuando el destinatario es empresario o profesional, en el marco de un contrato principal, y también entre contratista y subcontratistas. La factura se emite sin IVA con la mención «inversión del sujeto pasivo».
¿Qué IVA se aplica en la reforma de un local comercial?
El 21 %. El tipo reducido está previsto para viviendas. Las obras en locales de negocio tributan al tipo general aunque el local esté en un edificio residencial o pertenezca a la misma comunidad.
¿Hay que indicar algo en la factura al aplicar el 10 %?
Sí, es recomendable hacer constar de forma expresa que se aplica el tipo reducido conforme al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, y dejar acreditado que se cumplen los requisitos. En la práctica conviene que el cliente declare por escrito que la vivienda tiene más de dos años y que es para su uso particular.
Este contenido tiene finalidad informativa y refleja la normativa vigente a fecha de la última actualización. No constituye asesoramiento fiscal. La aplicación del tipo reducido depende de las circunstancias concretas de cada operación: ante una obra de importe elevado o un caso dudoso, consulta con tu asesor o con la Agencia Tributaria.