En esta guía
Por qué el albañil factura distinto
Un fontanero llega a un aviso, cambia un grifo y factura ese mismo día. Un albañil que levanta un tabique, hace una solera o rehabilita una fachada trabaja en otra escala: semanas o meses de obra, con material que se va incorporando y con un cliente que quiere saber por qué paga lo que paga.
Eso cambia tres cosas de la facturación:
- Se factura por partes, no al final. Nadie financia tres meses de obra con su propio bolsillo.
- Se factura contra medición: metros cuadrados de solado, metros lineales de rozas, metros cúbicos de hormigón. No «un trabajo».
- Aparecen imprevistos. Se abre un tabique y sale lo que no estaba previsto. Si eso no se documenta, no se cobra.
El presupuesto por partidas
Todo empieza aquí. Un presupuesto de albañilería serio no es un importe global: es un listado de partidas, cada una con su unidad de medida, su medición y su precio unitario.
| Partida | Ud. | Medición | Precio ud. | Importe |
|---|---|---|---|---|
| Demolición de solado existente | m² | 42,00 | 11,50 € | 483,00 € |
| Retirada de escombro a gestor autorizado | m³ | 4,50 | 68,00 € | 306,00 € |
| Recrecido de mortero autonivelante | m² | 42,00 | 14,20 € | 596,40 € |
| Solado de gres porcelánico (material aparte) | m² | 42,00 | 23,00 € | 966,00 € |
| Rodapié y remates | ml | 28,00 | 7,50 € | 210,00 € |
Trabajar así tiene una ventaja práctica enorme: cuando el cliente pregunta «¿por qué cuesta esto?», la respuesta está en la tabla. Y cuando hay que certificar obra a medias, se certifica lo ejecutado de cada partida.
Deja claro en el presupuesto qué material aportas tú y cuál aporta el cliente. Además de evitar malentendidos, es lo que determina si puedes aplicar el IVA reducido (ver más abajo).
Certificaciones de obra
Una certificación de obra es el documento que acredita cuánta obra se ha ejecutado realmente en un periodo, valorada con los precios del presupuesto. En obras largas es la base de cada factura parcial.
El circuito habitual es este:
- Se mide lo ejecutado hasta la fecha, partida por partida.
- Se valora aplicando los precios del presupuesto aprobado.
- Se descuenta lo ya certificado en periodos anteriores.
- El cliente (o la dirección facultativa) la aprueba.
- Se emite la factura por ese importe.
Ejemplo de certificación parcial
Sobre el presupuesto anterior (2.561,40 € de base), a mitad de obra:
- Demolición: 100 % ejecutado → 483,00 €
- Retirada de escombro: 100 % → 306,00 €
- Recrecido: 60 % ejecutado → 357,84 €
- Solado: 0 % → 0 €
- Rodapié: 0 % → 0 €
Certificación nº 1: 1.146,84 € de base imponible. Esa es la factura del primer mes, no una cifra a ojo.
Certificar sin que el cliente lo apruebe por escrito. Si no hay conformidad de las mediciones, la discusión llega al final de la obra, cuando ya has puesto el material y las horas. Que firme cada certificación, aunque sea en el móvil.
Precios contradictorios
Son los precios que se pactan durante la obra para trabajos que no estaban en el presupuesto. En albañilería son inevitables: se pica un tabique y aparece una viga en mal estado, o el forjado no está donde decía el plano.
La regla es simple y salva muchas obras:
Un trabajo no previsto se documenta antes de hacerlo: descripción, medición estimada, precio y conformidad del cliente. Una foto del problema, el precio por escrito y su «adelante» por WhatsApp o firmado. Sin eso, cobrarlo depende de la buena voluntad del cliente.
En la factura, los precios contradictorios se identifican como partidas aparte, para que se vea que no formaban parte del presupuesto inicial.
Qué IVA aplicar
Aquí se concentran la mayoría de los errores del gremio. El tipo depende de quién es el cliente y de qué obra es:
| Situación | Tipo |
|---|---|
| Reforma en vivienda de un particular, más de 2 años, materiales < 40 % | 10 % |
| La misma obra, pero los materiales superan el 40 % de la base | 21 % |
| Obra en local comercial | 21 % |
| Cliente empresa o autónomo que afecta el inmueble a su actividad | 21 % |
| Zonas comunes de comunidad de propietarios (si cumple requisitos) | 10 % |
| Subcontrata para constructora en obra de construcción o rehabilitación | Sin IVA (ISP) |
La regla del 40 % es especialmente delicada en albañilería, donde el material pesa mucho: cemento, áridos, ladrillo, gres. En una solera o un alicatado es fácil pasarse del límite y perder el tipo reducido.
Lo explicamos con ejemplos numéricos en la guía de IVA en reformas: 10 % o 21 %.
Cuándo facturar sin IVA
Si trabajas como subcontrata para una constructora dentro de un contrato de construcción o rehabilitación de edificaciones, se aplica la inversión del sujeto pasivo: tu factura va sin IVA y es la constructora quien lo autoliquida.
Requisitos para que aplique:
- La obra es de construcción o rehabilitación de una edificación.
- El destinatario es empresario o profesional.
- Existe un contrato principal de obra, y tú intervienes en ese marco.
En la factura debe constar expresamente la mención «inversión del sujeto pasivo». Si repercutes IVA cuando procedía ISP, la factura está mal emitida y tu cliente no podrá deducirla correctamente.
Retenciones y garantías
En obra es habitual que el cliente o la constructora retenga un porcentaje de cada certificación —normalmente entre el 3 % y el 5 %— como garantía hasta la recepción definitiva.
Dos cosas importantes sobre esto:
- La retención no reduce la base imponible. Facturas el importe completo con su IVA; la retención es una condición de pago, no un descuento.
- Anótala y persíguela. Es dinero tuyo que vence en una fecha concreta. Muchas retenciones se pierden simplemente porque nadie las reclama al vencer el plazo de garantía.
Veri*Factu para albañiles
Desde el 1 de julio de 2027, si eres autónomo tendrás que emitir tus facturas con un programa que cumpla Veri*Factu: registros encadenados, inalterables y con código QR verificable por la AEAT.
Esto afecta también a las certificaciones que se convierten en factura. La certificación en sí es un documento de obra, pero la factura que emites a partir de ella tiene que salir de un sistema conforme.
Si hoy facturas con Excel o con una plantilla de Word, ese es el cambio que te toca planificar. Lo explicamos entero en la guía de Veri*Factu.
Presupuesto, certificación y factura en el mismo sitio
OficioYa está pensada para el ritmo de la obra: das de alta el trabajo, el cliente firma en tu móvil y la factura sale con el QR de Hacienda. Sin volver a casa a pasarlo a limpio.
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Preguntas frecuentes
¿Qué IVA aplica un albañil autónomo?
Depende del cliente y de la obra. En reformas para un particular en vivienda de más de dos años, con materiales por debajo del 40 % de la base imponible, se aplica el 10 %. Si el cliente es una empresa o falla algún requisito, el 21 %. Si trabajas como subcontrata para una constructora dentro de un contrato de construcción o rehabilitación, se aplica la inversión del sujeto pasivo y facturas sin IVA.
¿Qué es una certificación de obra?
Es el documento que acredita la parte de obra realmente ejecutada en un periodo, valorada según las mediciones y los precios del presupuesto. En obras largas es la base sobre la que se emiten las facturas parciales: se certifica lo ejecutado, se aprueba y se factura ese importe.
¿Cómo se factura una obra por partidas?
Se parte del presupuesto aceptado, que descompone la obra en partidas con su medición, unidad y precio unitario. Cada factura recoge las partidas ejecutadas en ese periodo, con la medición real. La suma de todas las certificaciones no debe superar el presupuesto aprobado, salvo que se firmen precios contradictorios por trabajos no previstos.
¿Qué son los precios contradictorios?
Son los precios que se pactan durante la obra para trabajos que no estaban en el presupuesto inicial. Deben acordarse y dejarse por escrito antes de ejecutarlos: es la forma de cobrar los imprevistos sin discusiones al final de la obra.
¿Puede un albañil facturar sin IVA a una constructora?
Sí, cuando aplica la inversión del sujeto pasivo. Ocurre en ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones en las que el destinatario es empresario o profesional, dentro de un contrato principal, incluyendo la relación entre contratista y subcontratistas. La factura se emite sin IVA con la mención «inversión del sujeto pasivo».
¿Cuándo tiene que cumplir Veri*Factu un albañil autónomo?
Desde el 1 de julio de 2027 para autónomos. A partir de esa fecha las facturas deben emitirse con un programa que cumpla el Real Decreto 1007/2023, con registros encadenados e inalterables y código QR verificable.
Contenido informativo, no asesoramiento fiscal. Los tipos de IVA y la aplicación de la inversión del sujeto pasivo dependen de las circunstancias concretas de cada operación. Ante obras de importe elevado o casos dudosos, consulta con tu asesor.